马年春节后 ，上海市政府迅速行动 ，推出一系列房地产政策优化措施，旨在修复市场信心并扭转预期偏弱的格局 。2月25日 ，上海市住房城乡建设管理委员会等五部门联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“新七条 ”） ，涉及限购调减 、公积金优化 、房产税完善等七项内容 。
限购政策调整“新七条”中，限购政策的调整尤为引人注目。非沪籍家庭或单身人士购买外环内住房的社保连续缴纳年限由3年降至1年，可购1套；连续缴纳社保满3年的非沪籍家庭 ，允许在外环内增购1套；居住证满5年可全市购1套 。这一政策调整预计将增加购房潜力人群约9万人 ，有效激活刚需与改善型需求 。
公积金贷款额度提升公积金贷款政策的优化是本次新政的核心之一。新政规定，缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 ，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%） ，公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 。
此外，执行公积金“认房不认贷 ”政策 ，扩大多子女家庭购房支持范围 ，对多子女家庭购买第二套住房的最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20% 。
房产税政策微调“新七条 ”还对房产税相关细节进行了微调。对于沪籍家庭子女成年后，新购或置换住房后 ，只要该住房属于成年子女家庭唯一住房 ，暂免征收房产税 。这一政策调整体现了对改善型住房需求的支持 。
业内人士普遍认为，上海楼市“量升价稳”可期。张波将此次政策激活的需求归纳为三类：新市民、新人才的外环内首置需求；长期在沪人群的外环内改善增购需求；沪籍家庭的置换升级需求 。这三类需求均为市场最核心的合理需求 ，这部分需求的释放将有效激活上海新房 、二手房的交易活力 。
宋红卫强调 ，本次新政对二手房市场的影响可能大于新房。当前上海楼市已步入存量市场，新房与二手房成交比例达到1:5 。二手房交易活跃度的提升，不仅能缓解当前市场流动性偏弱的问题 ，还可通过“卖旧买新”带动新房市场改善需求释放 ，形成一二手市场的双向赋能 。
据58安居客监测数据，上海2025年二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点 ，挂牌量同比仅微增1.72%。这反映出不少刚需首置需求存在较大释放空间 ，但受限于购房门槛难以转化为有效需求，新政恰好填补了这一缺口 。
分析人士表示 ，作为一线城市重要风向标 ，上海楼市的稳定表现，将为全国市场注入更多信心 。限购优化与公积金支持形成政策合力 ，将有效释放积压合理需求 ，带动新房 、二手房市场同步回暖。
